今年4月25日，我國全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記，這是國家有關(guān)部門經(jīng)過多年努力取得的成果，其中，房產(chǎn)登記是大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

當(dāng)你需要與他人共有房產(chǎn)時(shí)，選擇何種共有方式能夠更好地保護(hù)自己的利益？房產(chǎn)登記中按份共有和共同共有何區(qū)別？

房產(chǎn)的共有類型及依據(jù)

根據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。

按份共有，主要體現(xiàn)的是當(dāng)事人的意思自治，雙方可以自行約定對(duì)房產(chǎn)各占多少份額。按份共有人對(duì)共有的房產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。對(duì)房產(chǎn)份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

共同共有則需要以共同關(guān)系為前提。共同共有的形式主要包括以下三種：夫妻財(cái)產(chǎn)共同共有、家庭財(cái)產(chǎn)共同共有、遺產(chǎn)分割前共同共有。共同共有人對(duì)共有的房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

不同共有關(guān)系下的房產(chǎn)處置

出售、改裝、拆遷等情況：屬于處分共有物、重大修繕和性質(zhì)、用途變更。共有人事先有約定的，按約定。沒有約定的，按份共有的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人同意；共同共有的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意。

分家分產(chǎn)情況：屬于分割共有物，共有人約定不得分割共有的房產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割。沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割；共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)才可以請(qǐng)求分割。

共有基礎(chǔ)喪失是指共有關(guān)系難以延續(xù)，例如離婚、死亡等情形。

重大理由是指共有關(guān)系對(duì)抗其他重要利益或公序良俗。例如民法典第一千零六十六條規(guī)定，婚姻存續(xù)期間，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院請(qǐng)求分割共同財(cái)產(chǎn)：

（一）一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益的行為；

（二）一方負(fù)有法定扶養(yǎng)義務(wù)的人患重大疾病需要醫(yī)治，另一方不同意支付相關(guān)醫(yī)療費(fèi)。

上述規(guī)定就是在不離婚的前提下，夫妻一方要求分割共同財(cái)產(chǎn)。

因分割造成其他共有人損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

（三）處分房產(chǎn)中屬于自己的份額。

按份共有：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有房產(chǎn)中自己的份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

共同共有：共同共有關(guān)系存續(xù)期間，無法直接確定各共同共有人的份額，單個(gè)共同共有人理論上無法向第三人轉(zhuǎn)讓。

房產(chǎn)之債如何處理？

（一）對(duì)外關(guān)系

因共有的房產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，例如房貸、租金等，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但是法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。

（二）對(duì)內(nèi)關(guān)系

按份共有：除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。

共同共有：共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。

按份共有依據(jù)約定或?qū)嶋H出資成立，房產(chǎn)份額分割明確，按份享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，可以產(chǎn)生合理預(yù)期。

共同共有依據(jù)共同關(guān)系而產(chǎn)生，共同共有人對(duì)共有房產(chǎn)享有連帶權(quán)利，承擔(dān)連帶義務(wù)。在共同關(guān)系存續(xù)期間，共同共有人對(duì)整體房產(chǎn)享有共有權(quán)，卻無法認(rèn)定各自份額的所有權(quán)。當(dāng)共同關(guān)系結(jié)束時(shí)，共有繼承喪失，共有財(cái)產(chǎn)才能被分割，除非有其他重大理由，分割后的房產(chǎn)形成按份額的單獨(dú)所有權(quán)。